부동산 투자 강의 복습

휴일임에도 불구하고 오프라인 부동산 투자 강의를 듣고 왔다.

 

구만수 교수님의 주체로 가명 춘달님이 직접 강의를 해 주셨다.

아직 젊은 35세의 나이임에도 본캐는 직장인으로 살아가며,

부캐인 부동산 투자의 노하우를 이렇게 강의형태로 전달해

줄수 있다는것에 매우 흥미로웠고 대단하다는 생각을 했다.

 

전반적으로 뭔가 가공되지 않은 날것의 정보와 그 나름의

인사이트를 제공하려 한 것이 인상적이었다.

 

강의 시간은 오후 1시부터 오후 6시까지 크게 1부에서 4부로 진행되었다.

 

 

1부는 투자의 기본 자세와 어떻게하면 잃지 않는 투자를 할것인가였다.

투자는 높은 수익률도 중요하지만 안정성을 담보하고 최소한 인플레이션으로

인한 화폐가치의 하락을 헤지할 수 있어야 한다.

 

절때 조급하게 남의 말에 혹 하면 안된다. 

특히 지주택(지역주택조합), 소규모 오피스텔/주상복합, 아파텔 그리고 

나홀로 아파트는 반드시 피하든지 신중하게 접근해야 한다.

 

2부는 그럼 무엇을 고려해서 투자를 할것인가 그리고

구체적인 투자 방법과 종류에 대한 것이다.

 

무조건 입지이다. 입지가 좋은곳이면 상승장엔 더 많은 수익을 

하락장에선 최소한 손절하더라도 쉽게 팔리수 있다.

그래서 시장에서 비싸보이는게 대체적으로 좋은 물건이다.

계란의 노른자가 어렵다면 계란의 흰자나 메추리알의 노른자는 되어야한다.

물론 전반적인 시장의 흐름을 보며 상승장인지 하락장인지

선행적으로 잘 분석하는 기술이 필요하다.

 

투자방법은 크게 갭투자, 분양권, 재건축/재개발이다.

 

갭투자는 전세가격이 계속 오를거라 판단할때 

즉 입주 물량이 적어야 안전한 투자이다.

(전세매물체크 밍 매수가격 체크)

 

분양권은 입주장때 프리미엄 또는 전세가격을 

맞추는 게임이다.(분양가 < 전세가격)

 

재개발과/재건축은 사업성과 속도 그리고 

주변 시세를 비교 판단해야 한다. 

단, 장기투자 관점으로 보아야 한다.

이것 역시 입지가 중요한 요소이다.

 

또한 한싸이클 내에 시기에 따라 초반, 중반,

후반 투자방법이 공존한다.

1급지갭투자(전반) --> 2급지 갭투자(중반) 

--> 분양권 완판(후반1) --> 재개발/재건축 (후반2)

2급지 갭투자 중반이후부터는 주의해야 한다.

후반시장부터는 이주수요 발생으로 전세가율이 높아도 

일시적이므로 갭이 더 벌어질수 있다.(전세가율 하락 반전 체크)

 

3부는 대한민국 부동산 시장의 방향성과 투자방법이다.

이제는 개발의 시대가 아닌 관리의 시대이다.

그러니 앞으로 광역권 중심 발전으로 구도심과 원도심 활성화가

트랜드이다. (재건축/재개발, 리모델링, 가로주택정비)

 

특히 90~00년대 중층 아파트를 조심하자.

입지가 매우 뛰어난 곳이 아니라면..

하지만 되는 놈은 되고 오르는 놈은 오른다.

입지, 용도지역, 대형평수 위주, 주변시세를 고려한다면.

그리고 주변 신축과 같은 대체재 없다면..

 

* 재건축 용적률 타당성 검토 Tip

1. 네이버 - 자치법규정보시스템 입력 --> 해당 도시 (예 "광주") 입력 --> 

도시계획조례 법령 클릭 - Ctrl +F - "용적률"  (종별 주거구역 용적률 확인 )

2. 카카오맵 - 해당지역 주소 입력 --> 지적편집도(해당아팟 종별 확인) -->

면적확인- 광주 OO 아파트 39,000m2 =11,818평 

-11,818평 x 2.5 = 29,545평(도시계획조례 용적율 250%까지 허용)

-29,545평 /약 33평 = 895세대(33평 기준 가능건축 세대수)

-현재 세대수와 비교하여 재건축 타당성 검토

 

지금은 21세기 정보화의 시대다.

투자방법도 달리하자.

정보의 홍수로 인해 사기당하기 쉬운 시장이다.

지금은 데이터와 정보보다는 시장해석능력, 판단력, 실행력,

심리전, 자금력이 중요하고 결국 개인의 인사이트가 없다면

호구잡히기 딱 좋은 시장으로 흘러가고 있다.

 

대구는 대구 경북의 시장

부산은 전국의 시장

서울은 전세계의 시장이다.

 

시장의 변수는 정부의 정책, 저금리,

유동성, 상대적 가격(지역간), 그리고

돈의 흐름(코인)에 기인한다.

 

결론은 시장 흐름의 예측은 매우 어렵고, 각종 변수에 대응해야한다.(입지+저가매수)

 

춘달님의 부동산 시장을 바라보는 관점 요약

1. 인플레이션으로 화폐가치 하락 (정부의 의도)

2. 영원한 상승도 없고, 영원한 하락도 없다. (우상향)

3. 입지(좋은거), 현재가치, 미래가치를 고려하라

4. (시장의) 흐름은 (지역간) 다르게/같게 움직일 때가 있다.

* 기회비용 측면에서 투자하라.

 

4부는 손품 파는 방법에 대한 것이다.

먼저 투자할 지역을 선택한다.

KB 시세라는 시계열을 정보가 있는데 이는 구만수 교수 단톡방을 통해 획득 가능하다.

 

다음 "부동산 지인" 사이트를 통한 해당 지역 입주물량 및 거래량/미분양 정보를 분석한다.

(거래량/미분양은 그 도시의 심리 파악가능)

부동산 지인 사이트에서 2개 도시 입주물량 분석이 필요할 시에는

'수요와 입주 플러스 ' 에서 입주물량 분석이 가능하다.

(목포는 무안과, 안동은 예천과 함께 분석해야 신빙성 있음)

 

임장전 최초 카카오맵을 통해 지적편집도 검색한다.(상업지역 등 구도심 파악)

아파트는 밀집도가 중요하여 "아실"사이트를 통해 실거래가 입주시기를 체크하고

평단가도 체크한며 해당동네 대장아파트를 체크한다. 분양권도 체크한다.

 

(카카오맵 위성사진으로 자동차 주차여부 및 공원여부 체크 가능)

이때 네이버를 통해 호가체크도 동시에 한다.

특히 네어버 학군기능을 통해 학군별 아파트 권역 확인한다.

(같은 아파트라도 학군이 갈리는 경우가 존재함-정관 동일 스위트)

재개발/재건축은 네이버에 "광주 재건축"으로 검색 후 "이미지"로 확인한다.

 

임장코스는 목적지만 들르는게 아닌 주변환경 및 분위기를 파악하기 위해 

반드시 주위를 둘러보며 우회하며 목적지에 간다.(우회전으로 시간단축)

(카카오네비를 켜놓ㅇ고 '현장'동시 확인 )

 

가격의 변동폭은 "호갱노노" 사이트를 통해 체크하여 적은 변동폭의 

아파트는 단타로 고려할 수 있다.

 

임장시 부동산은 남자소장보다는 여자소장이 낳다.

해당동네 단점을 객관적으로 파악하고자 할때는 먼저 한곳의 부동산에 해당동네

장점을 물어보고 다른 동네 장단점을 물어본다. 

그리고 다른 부동산에서 그곳 동네 장점을 물어보고 아까 들런던 동네 장단점을

물어보면 처음 들른 동네에 대한 단점을 객관적으로 파악할수 있다.

 

재개발의 경우 총세대수 및 조합원수뿐 아니라 평형수별 몇세대인지를 

체크하고 이에 따라 감정평가금액의 적정성을 파악한다.

 

마지막으로 속성으로 물건 찾기 위에서 언급한 어플인 아실의 필터 기능을

통해 갭투자는 매매전세갭 필터를 사용하고, 재건축은 입주 30년이상/매매가격

필터를 사용하고, 소규모 재건축은 입주 30년 이상/200세대 이하 필터를 

사용하면된다.

 

어쨌든 복습을 통해 오늘 강의를 복기해 보니 새로운 인사이트가 생긴다.

현재 해온 나의 투자 과오에 괴로운 하루지만 앞으로 긴 안목으로 조급증을 

떨쳐내고 기본을 다시 다지며 나의 자산을 공고히 지켜나가야 함을 알았다.